Cómo conseguir clientes para remodelación de casas en Colombia

Para conseguir clientes de remodelación de casas y apartamentos en Colombia, su página tiene que responder lo que el cliente se pregunta antes de pedir precio: si la obra necesita licencia o es una reparación locativa, qué va a decir la administración del edificio, en qué horario se puede trabajar y cómo la va a pagar, a veces con cesantías. Normas revisadas el 25 de octubre de 2026; esto no es asesoría legal.

¿Necesita licencia? La pregunta que llega antes del precio

En el autocompletado de Google aparecen “necesito licencia para remodelar mi casa” y “reparaciones locativas decreto 1077 de 2015”. El cliente quiere saber si puede hacer la obra antes de saber cuánto cuesta.

El artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015 define las reparaciones locativas como obras para mantener el inmueble “en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas”, y dice que no requieren licencia. El Código de Policía lo repite en el parágrafo 3 de su artículo 135.

Las dos filas marcadas como lectura son nuestra interpretación; el caso concreto lo resuelve la curaduría o la oficina de planeación del municipio.

Que no pida licencia no lo deja sin deberes. El mismo artículo hace responsable a quien ejecuta la obra de cumplir el reglamento de propiedad horizontal, prevenir daños a terceros y respetar las normas de los inmuebles de conservación.

En un edificio, la obra también pasa por la administración

La mitad de las búsquedas son de apartamentos: “remodelación de apartamentos en Usaquén”, “en Chapinero”, “en obra gris”, “VIS”. En un edificio, su cliente responde ante la copropiedad por lo que usted haga.

La Ley 675 de 2001 lo amarra así:

• Artículo 18: el propietario no puede ejecutar actos “que comprometa[n] la seguridad o solidez del edificio” ni producir ruidos y molestias que perturben a los vecinos.
• Artículo 59: las sanciones alcanzan a los “terceros por los que estos deban responder”, es decir, a su cuadrilla. Son multas sucesivas de hasta dos veces la cuota de administración mensual cada una, sin pasar de diez veces en total, que paga su cliente.
• Artículo 75: en los conjuntos cerrados, las reformas internas que no tocan la estructura ni el funcionamiento del conjunto no necesitan autorización previa. Fachadas, zonas comunes y ampliaciones sí la necesitan, además de la licencia.
• Si la obra sí requiere licencia, el Decreto 1077 distingue por modalidad. Para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en propiedad horizontal pide el acta del órgano de administración que autoriza la obra. Y para ampliación, adecuación, restauración, demolición o modificación en un edificio o conjunto, un aviso de 30 por 50 centímetros en la cartelera principal.

Horario y escombros

El Código de Policía (artículo 135, numeral 24) prohíbe “demoler, construir o reparar obras” entre las 6 de la tarde y las 8 de la mañana, y los festivos, en zonas residenciales. El numeral 13 prohíbe dejar escombros en el andén, “ni siquiera de manera temporal”. El numeral 23 obliga a reparar los daños a los vecinos. Para los tres, la medida es suspender la obra. El reglamento de cada edificio puede sumar condiciones; nosotros no revisamos reglamentos uno por uno, así que pídalo antes de programar.

Para vender esto, tenga una hoja lista para entregarle directamente a la administración: nombre o razón social, NIT o cédula, personas que entran, fechas, horario, cómo bajan los escombros y quién responde por daños. Esa hoja no va en internet. En su página de apartamentos basta con decir que usted la prepara y qué cubre en general: personal, horario de obra, manejo de escombros y responsabilidad por daños. Si quiere entender cómo decide un administrador, lea cómo se consigue un edificio para administrar.

La visita: qué incluye y si la cobra

Antes de cotizar hay que medir. El cliente compara, y una búsqueda que aparece es “cotización remodelación homecenter”. La ficha de la visita de asesoría para remodelación de Homecenter, leída el 25 de octubre de 2026, mostraba un precio de $50.000 COP e incluía la visita de factibilidad técnica y medidas, un presupuesto aproximado de mano de obra y materiales, y una cotización con “vigencia de 15 días hábiles”. Excluye los dictámenes técnicos sobre fallas.

No hace falta copiar ese formato, pero sí publicar el suyo:

• Qué incluye la visita: medidas, revisión de redes, fotos.
• Si se cobra y cuánto, y si ese valor se descuenta al firmar.
• En qué barrios y municipios hace visitas.
• Cuánto tiempo vale la cotización, porque el precio de los materiales cambia.

El artículo 29 de la Ley 1480 dice que las condiciones anunciadas en la publicidad “obligan al anunciante”. Si su página dice “visita gratis en Bogotá y Chía”, así tiene que ser.

Una cotización que el fondo de cesantías pueda girar

En el autocompletado aparecen “cotización remodelación cesantías” y “puedo retirar mis cesantías para remodelar mi casa”. Para muchos clientes, la obra depende de ese retiro.

Revisamos la lista de Porvenir (no las de otros fondos). Incluye las “reparaciones locativas” entre los retiros parciales para vivienda y pide una carta del empleador “que indique monto, concepto y beneficiario”, con la “Razón Social/nombre y número de identificación” de quien recibe el pago. El beneficiario puede ser usted, un proveedor u otra empresa, según cómo se pacte el pago. Si va a ser usted, su cotización debe traer esos datos; si no, el cliente no puede pedir la carta.

Una cotización que sirve para ese trámite lleva:

1. Si el pago se gira a usted, su nombre o razón social y su NIT o cédula, igual que en su cuenta bancaria.
2. La dirección del inmueble y el nombre del propietario.
3. El concepto en palabras simples: “reparaciones locativas: cambio de enchape y redes del baño principal”.
4. Las actividades por separado, con su valor, y el total.
5. La forma de pago y la garantía.

Cada fondo y cada empleador confirman su lista, así que no prometa que el retiro sale. Lo que sí puede poner en su página es “le entregamos la cotización con los datos que pide su fondo”.

Los cambios, por escrito y con precio

La obra cambia cuando se levanta el piso. El artículo 2060 del Código Civil ya lo resolvió para la obra contratada por precio único: quien la ejecuta “no podrá pedir aumento de precio” por materiales más caros o por cambios al plan, “salvo que se haya ajustado un precio particular” para ellos. Y si aparece algo imprevisible, debe “hacerse autorizar” por el dueño.

En la práctica: cada cambio es una hoja con precio, firmada o aceptada por WhatsApp antes de hacerlo. No encontramos una norma que fije el anticipo de una obra privada; se acuerda. En nuestra opinión, ligar cada pago a una etapa que el cliente ve (demolición, redes, enchape, entrega) evita la discusión, y vale la pena explicarlo en la página.

Maestro de obra, ingeniero o arquitecto: cómo anunciarse

El cliente quiere saber quién le hace la obra, y la ley decide qué puede decir cada uno. La Ley 842 de 2003 cuenta como ejercicio de la ingeniería “presentarse o anunciarse como ingeniero” y castiga a quien lo haga sin matrícula, con multas de 2 a 50 salarios mínimos mensuales (artículos 2, 13 y 15). La Ley 435 de 1998 (artículo 12) incluye en el ejercicio ilegal de la arquitectura a quien “se anuncie mediante avisos, propagandas, placas, murales y otros medios de publicidad” sin cumplir los requisitos.

No encontramos una ley que reglamente el título de maestro de obra. Ese oficio se anuncia por lo que hace y lo que ha hecho.

Si trabaja con un ingeniero o arquitecto para las obras con licencia, nómbrelo solo si es cierto y con su permiso, con su número de matrícula.

La garantía: escríbala en la cotización antes de que la pidan

El artículo 7 de la Ley 1480 obliga a responder por la calidad e idoneidad de los servicios. El artículo 8 dice que, a falta de norma obligatoria, el término es “el anunciado por el productor y/o proveedor”. El mismo artículo dice que para inmuebles la garantía legal cubre “la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”.

La ley no aclara si ese término de inmuebles aplica a un contrato de remodelación o solo a quien vende o construye la vivienda, y no encontramos un concepto de la SIC que lo resuelva. Por eso, el término que usted anuncie es el que lo obliga. En nuestra opinión, ofrecer por escrito un año en acabados y redes, siguiendo la regla de inmuebles, es una oferta que puede defender.

Para el reclamo, el artículo 2.2.2.32.3.3 del Decreto 1074 de 2015 pide a quien responde por un inmueble hacer una visita de verificación dentro de los cinco días hábiles siguientes. Aunque no esté claro que le aplique, prometer ese plazo en la página es un buen estándar. El artículo 16 de la Ley 1480 lo exonera si el daño lo causó un tercero o el mal uso, pero debe probar “el nexo causal”; las fotos de la entrega sirven para eso.

La garantía de una reparación con entrega del equipo funciona distinto; está en cuánta garantía debe dar por una reparación.

Una página por obra, por inmueble y por barrio

El cliente busca por tamaño y tipo de obra: “remodelación de baños pequeños”, “baños sencillos”, “cocinas integrales”, “cocinas con láminas de PVC”, “apartamento en obra gris”, “apartamento VIS”. Y busca por lugar: Bogotá, Medellín, Cali, Soacha, Usaquén, Chapinero. Cada una de esas frases es una página posible, si usted hace ese trabajo.

Cada página responde, en este orden:

1. Qué incluye la obra y cuánto tarda.
2. Si suele necesitar licencia, con la tabla de arriba.
3. Qué necesita la administración, si es un apartamento.
4. Cómo es la visita y si se cobra.
5. Si sirve para cesantías y qué datos trae la cotización.
6. Fotos de antes y después de obras suyas, con permiso del cliente y sin la dirección exacta.

Las redes eléctricas tienen sus propias reglas; si las hace usted o un aliado, lea la guía para electricistas. Si va a la casa del cliente y no recibe gente en un local, su perfil de Google no muestra dirección: está explicado en la guía para plomeros.

Qué medir: de la visita a la obra firmada

Una remodelación se decide en semanas, así que mida el camino completo y anote por qué se cae cada cotización:

• Solicitudes de visita por semana, según de dónde llegaron: Google, Instagram, un cliente anterior, un administrador.
• Visitas hechas y cotizaciones enviadas.
• Cotizaciones firmadas, por tipo de obra y por barrio.
• Por qué no firmaron: necesitaba licencia, la administración no dejó, el retiro de cesantías no salió, el precio.
• Obras con cambios de precio y si quedaron por escrito.
• Reseñas pedidas al entregar; la guía para pedir reseñas en Google explica cómo.

Lo primero, esta semana: arme la tabla de licencia con los trabajos que de verdad hace, revise que su cotización traiga su NIT o cédula y el concepto escrito como lo pide un fondo, y escriba su horario de obra y su garantía en la página. LocalBiz puede redactar las páginas de cada obra y mostrarle en qué zonas aparece; la visita y la obra son suyas.